Nieuwbouw Zandzoom

Zandzoom is een toekomstig nieuw, landschappelijk (woon)gebied in Heiloo. In de ontwikkeling voor dit gebied is uitgegaan van de bouw van 1.278 woningen. 

Kenmerken van Zandzoom Heiloo:

• Historische linten.
• Veel groen zorgt voor een besloten gevoel.
• Zicht op akkers en bollenvelden.
• Open velden geven doorkijkjes naar de omgeving.
• Strandvlaktes en duinen in het westen.
• Polders in het oosten.
• Velden omzoomd door historische houtsingels en houtwallen.
• Goede bereikbaarheid via spoor en (snel)weg.

De afgelopen maanden hebben wij doorgewerkt aan de nauwkeurige en zorgvuldige beantwoording van de vele ingebrachte zienswijzen. En we hebben de stukken voor de vaststelling van het bestemmingsplan gereed gemaakt. Begin mei zijn alle noodzakelijke stukken voor het bestemmingsplan – met de status concept - gereed gekomen. Daarnaast maken we contractuele en procedurele afspraken met de betrokken ontwikkelaars.

De raad moet het bestemmingsplan Zandzoom nog vaststellen. Het bestemmingsplan moet zoveel mogelijk ‘Raad-van-State-proof’ zijn. Daarom onderzoeken we de mogelijkheid om in het bestemmingsplan een bouwregel op te nemen die uitgaat van openstelling van de A9 als voorwaarde. Dit is juridisch de minst risicovolle weg terwijl in praktijk de realisatie van de woningen niet verder vertraagt.

Volgens de planning zou de gemeenteraad in november 2025 het bestemmingsplan voor Zandzoom vaststellen. Alle ontwikkelingen op het gebied van stikstof zorgen echter voor vertraging. De gemeente Heiloo wacht nu, net als veel andere gemeenten in Nederland, op een maatregelenpakket vanuit de provincie om weer verder te kunnen met het bestemmingsplan.

Gevolgen voor Zandzoom

Zandzoom bevindt zich in de nabije omgeving van de duinen en stranden die zijn aangemerkt als Natura 2000 gebied. Dat is een beschermd natuurgebied dat deel uitmaakt van een Europees netwerk van natuurgebieden. Te veel stikstof tast de biodiversiteit in deze gebieden aan en leidt tot verzuring en vermesting van de bodem. Beheer van de stikstofuitstoot is dan ook belangrijk voor het behoud van deze gebieden.

Tot voor kort leek ‘intern salderen’ de oplossing voor het stikstofprobleem van Zandzoom. Dit betekent dat stikstof die in het gebied is vrijgekomen, bijvoorbeeld doordat een boer is gestopt met zijn bedrijf, kon worden ingezet voor andere activiteiten, zoals woningbouw. 

Als gevolg van een uitspraak van de Raad van State (18 december 2024) is intern salderen zonder vergunning echter niet meer toegestaan. Intern salderen kan alleen als de extra stikstof die wordt uitgestoten niet meer is dan de stikstof die daarvoor al werd uitgestoot. De totale stikstofuitstoot moet dus gelijk blijven.  

Verder is naar aanleiding van de zaak rond ‘Delversduin’ (uitspraak 28 mei 2025) de zogenoemde additionaliteitseis van kracht geworden. Dit is een vereiste bij stikstofmaatregelen (en andere projecten) die stelt dat een maatregel extra moet zijn en niet sowieso al nodig was voor de bescherming of het herstel van natuur. Een maatregel mag niet worden ingezet als het toch al de bedoeling was om een gebied te beschermen.

Hoe nu verder?

Om van het stikstofslot af te komen en verdere stappen te kunnen zetten met het bestemmingsplan voor Zandzoom, is een maatregelenpakket nodig vanuit de provincie Noord-Holland. De gemeente Heiloo, en vele andere gemeenten met bouwplannen, wachten nu op dit maatregelenpakket. Als de provincie met beleid komt, kan de Omgevingsdienst op basis daarvan toetsen. 

Gemeenten stuurden ‘een brandbrief’ naar de provincie om aandacht te vragen voor deze problematiek en erop aan te dringen snel met een maatregelenpakket te komen. Duidelijk is wel dat het niet meer lukt om, zoals gepland, het bestemmingsplan vast te stellen in 2025.

Wat kunnen we wel doen?

Bewoners die aan bestaande wegen wonen in het Zandzoomgebied, kunnen intussen gebruikmaken van de mogelijkheid om een vergunning voor een Buitenplanse OmgevingsplanActiviteit (BOPA) aan te vragen. Deze vergunning maakt het – onder voorwaarden – mogelijk om eerder te starten met woningbouw, ook als het plan nog niet past binnen het geldende omgevingsplan.

De gemeente Heiloo werkt aan het nieuwe bestemmingsplan ‘Zandzoom 2023’. Tegelijkertijd krijgen we signalen van perceeleigenaren in het gebied die graag sneller willen bouwen en niet willen wachten op de vaststelling van het bestemmingsplan. Speciaal voor deze situatie bestaat er een mogelijkheid: het aanvragen van een zogeheten BOPA.

Wat is een BOPA

Een BOPA is een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Deze vergunning maakt het – onder voorwaarden – mogelijk om eerder te starten met woningbouw. Ook als het plan nog niet past binnen het geldende omgevingsplan.

Wie kan hiervan gebruikmaken

Wie een perceel bezit in het Zandzoomgebied en overweegt om daar een woning voor eigen gebruik te bouwen, kan een BOPA-aanvraag overwegen. Er gelden wel enkele belangrijke voorwaarden:

• Het perceel moet grenzen aan bestaande infrastructuur (zoals een weg of ontsluiting).
• Het plan mag geen extra kosten voor de gemeente opleveren.
• Het bouwinitiatief moet bedoeld zijn voor eigen bewoning. Per eigenaar is maximaal 1 aanvraag mogelijk.
• Er worden afspraken gemaakt over het zogenoemde kostenverhaal (een overeenkomst over het meebetalen aan gemeentelijke ontwikkelkosten).

Hoe werkt het

Een formele aanvraag moet aan wettelijke eisen voldoen. Denk aan het aanleveren van onderzoeken (zoals milieuonderzoek) en een duidelijke toelichting op het plan. Perceeleigenaren doen er verstandig aan zich hierbij door een deskundige op dit gebied te laten bijstaan/adviseren.

Eerst een principeverzoek

Wie overweegt een formele aanvraag voor een BOPA  in te dienen, kan ervoor kiezen om eerst een principeverzoek te doen bij burgemeester en wethouders. U ontvangt dan een informele principe-uitspraak van burgemeester en wethouders over uw bouwplan. Meer informatie hierover kunt u krijgen bij de afdeling Vergunningen via vergunningen@debuch.nl(Verwijst naar een e-mailadres).

Meer informatie

Op 2 oktober 2025 organiseerde we een informatieavond voor particuliere grondbezitters met een kavel aan een bestaande weg in het Zandzoom-gebied. Het doel van deze avond was om tekst en uitleg te geven over de mogelijkheid om een BOPA (Buitenplanse OmgevingsPlanActiviteit) aan te vragen. In deze presentatie BOPA (pdf, 2 MB) vindt u hierover meer informatie.

Zodra het maatregelenpakket van de provincie Noord-Holland bekend is en we de gevolgen daarvan voor Zandzoom in kaart hebben gebracht, komen we met een actuele planning.

Het initiatief voor de ontwikkeling van het gebied is bij de grondeigenaren gelegd. De gemeente heeft in mei 2017 een Kadernota vastgesteld. Daarmee zijn de grondeigenaren aan de slag gegaan; van kleine particulieren, tot grote ontwikkelaars.

Zandzoom is opgedeeld in 5 deelgebieden (kamers). Elke kamer wordt aan de zogenaamde Tafel van Zandzoom vertegenwoordigd door 1 van de eigenaren. Elke Tafel is uitgedaagd om met plannen te komen. De eigenaren binnen de kamer moeten deze plannen ondersteunen. De eigenaren werken onderling samen om tot een kwalitatief aantrekkelijk stedenbouwkundig plan te komen.

De ontwikkeling in Zandzoom Heiloo is een bijzondere samenwerking met particulieren, lokale en commerciële partijen en met de gemeente. Op de website Zandzoom Heiloo vindt u informatie over bouwprojecten Zandzoom(Verwijst naar een externe website).